娄某，惠东县本地村民，2018年中因想将家中老宅翻新，经人介绍与包工头雷某签订《施工总承包合同》，双方约定由雷某承包娄某所有的宅基地翻建工程，总造价在1450万范围内，分别按照主体结构、砌砖、抹灰等施工进度来结算进度款。

谁知，自签订合同后，雷某完全不按合同来，持续不断向原告申请付款，甚至还在将要春节、明知工人过节不开工的情况下，又要求娄某预付工程款30万。

2020年春恰逢疫情，至3月初，各地均陆续复工复产。

娄某也与雷某沟通，尽快复工，但雷某百般推诿，最后竟然直接躺平，表示无能力组织施工。

眼见付出去近500万，楼没见着，娄某着急了，求助于鹏港律师。

我所主任胡长明律师接待娄某后，2020年5月向对方发送律师函，通告对方尽快组织复工。

对方收到函件后，主动与我方联系，双方开始就下一步的安排再做安排，雷某表示，其现在确实无法复工。双方沟通几轮，仍无进展。

于是，胡长明律师便建议娄某，将现场施工进度估算清楚，双方作个结算，再另行委托施工。

其后，胡长明律师代娄某与雷某进行谈判，雷某始终坚持自己已投入800万，现在娄某才支付470万，一再要求娄某再付剩余的300多万。

见局面僵持不下，胡长明律师便改变策略，在征求娄某意见后，再与雷某协商，既然雷某声称投入800万，那我方便索性给他再优惠200万，将地皮连地上建筑作价600万直接卖给雷某！

雷某傻眼了，其开始的估值本身就是见我方拿他的施工现场没办法，狮子大开口，想在退场前再赚一笔，谁曾想我方根本不按常理出牌。

事情再次陷入僵局，胡长明律师见好就收，再次将雷某拉回到谈判桌上，说服他与娄某一同，共同委托信任的第三方做公允的确认，结清雷某的进度款，以尽快实现我方当事人的目的。

以上关键的一步，为娄某后续的维权起到了至关重要、决定案件走向的作用。

2020年6月底，双方就现场的施工进度和款项数目确认清楚后，由第三方作了《现场测量与估价报价单》经双方签字确认。

结果，雷某又变卦了，此时施工工地上施工材料、生产设备、施工垃圾堆积满地，无人清理。

工地已停工逾半年，眼见收房无望，梦想中的新家变成了一栋烂尾楼，娄某心痛不已。

       胡长明律师急当事人之所急，马上组织律师团队，开始作两手准备，一是再次向雷某发函督促，阐明权利义务；二是根据现场事实固定证据，着手准备诉讼流程。

庭审交涉

2020年9月，律师团队正式向法院提起诉讼，要求解除合同、雷某尽快清理现场。

雷某也提起了反诉，要求解除合同同时我方支付另350万的工程款。

因案情复杂，且标的额巨大，法院分别于11月与12月组织了两次开庭。

本案最关键的争议焦点即：

第一，就宅基地的翻新建房，雷某作为自然人，是否具有施工资格？双方签订的施工合同是否有效？

第二，工程现在处于烂尾状态，工程款项该如何计付？

第三，雷某提出抗辩，娄某的宅基地原取得的施工许可限要求建设6层，但施工按照13层施工，被监管部门叫停导致工程停工，停工责任和损失该如何划分？

对此，我方一一作出论述。

首先，不论合同有效性，现该合同已无实际履行的意义，我方只求对方尽快清理现场，以便尽早另行委托施工。

第二，就已进行的施工情况，双方此前已共同委托第三方来做估算，出具了《现场测量与估价报价单》，并且双方都签字确认。

第三，我方宅基地在6层以内是合法施工，但雷某本身无资质，而且连6层内的建设进度都没有完成。

同时，为了增强《现场测量与估价报价单》的证据证明能力，胡长明律师又在诉前叮嘱娄某，分别向三家具有施工建设资质的单位发出询价函，以实际的市场数据，来说明论证雷某要求我方再支付350万实属无理要求。

最终，我方在前期做的铺垫工作对案件走向起到了至关重要的关键作用，法院采信了双方共同委托的第三方测量确认数据，同时也认可娄某询价后获得的市场数据，依据该数据作出裁判，判令双方合同无效，同时我方仅需支付雷某一万元。

一审法院作出裁判后，雷某又上诉至市中院，我方继续为娄某提供代理服务，并最终取得中院驳回上诉、维持原判的终审结果。

        至此，娄某终于可以放心重新委托建筑公司，完成剩余的工程。

主任点评

我所主任胡长明律师表示，近年来因土地与房屋增值获利巨大，宅基地翻建现象比较普遍，但因是个人委托，不像专业的地产开发机构具有完整一套的开发流程管控，容易在施工过程中产生纠纷，或者施工方资金不足、施工搁置，双方互相扯皮，导致未完成的房屋沦为烂尾楼。

此类纠纷产生后，部分村民基本处于弱势，无力与施工方协商，如继续施工需受施工方摆布持续付款、支出太大，如不施工，房屋基本就处于闲置烂尾的状态，即便通过法律方式进行维权，也因为缺乏专业知识，对工程施工的复杂程序不了解，容易在诉讼中因为工程量的计算问题吃亏。

像本案中，娄某与雷某原本约定好按施工进度付款，但实际施工过程中，雷某也是多次以各种理由要求娄某提前预付各种款项，最终竟然直接以停工要挟。好在娄某在我所的帮助下，通过几次关键节点的谈判与固化证据，将工程量通过法官认可的方式作了确认，并进行了充分的举证，最终取得了对当事人有利的结果。

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